近日，股市似乎已经感受到了炎炎夏日的温度。从7月起，A股超200只个股涨停。沪深两市成交高达1.5万亿，创下5年来的新高。股市超乎寻常的大涨，让所有人都激动不已，“牛市”一时间成了超级热词。
从2015年到2018年的数据来看，股市大涨之后，楼市拿起了接力棒，开始上涨。近期很多人也开始调侃：又到了卖房、满仓高杠杆炒股的机会了。但是，股市涨了，楼市也会涨吗？
对此，中原地产研究院副院长刘渊就此话题，从2015年楼市大涨背后的原因、现在楼市的情况以及对部分网友关于当下的热点话题进行了分析和回答。今天，中原荟将给大家一一解读。
1、2015年-2018年楼市为什么会大涨？
回顾2015年-2018年楼市为什么会涨起来呢？背后的原因是什么？
刘渊认为，主要原因是因为政策方向的转变。从2014年底为了去库存，整个房地产政策转向刺激市场。其中对市场影响最大的有两个政策：取消限购和贷款认定标准（贷款政策的重大变化）。
具体内容为：
从14年年终开始，除了一线城市之外，许多城市陆续取消或放松限购。另外，贷款政策重大变化，原先的贷款政策是执行认房又认贷，即二套房贷的认定标准是只要有过贷款，再买的话就认定为二套房贷；但从14年底开始之后，全国放宽了贷款认定标准，只要贷款还清，再买的房子可以认定为首套房贷，享受首套房贷的首付比例和优惠利率。
由于取消限购+贷款放宽（可加大杠杆比例），整个市场在这两个政策的影响之下，出现非常明显的上涨行情。以此可以看出，楼市大涨和股票市场没有必然的联系。
2、今年楼市会大涨吗？
近期股市表现不错，大家都在猜测，接下来的楼市会不会像2015年那样有一个上升的行情？
① 从市场上涨的原因来看
结合当前的市场，其政策并没有出现明显的放松，贷款政策完全没有放宽，整体的限购政策执行度依然严格。在这样一个情况下，对购房者来说，整个市场购房的条件和之前没有明显的变化，这样一来，购房需求和之前相比不会出现大的变化，因此，整个市场出现明显上涨的可能性较小。
② 从上涨的基础条件来看
两者的基础条件是不一样的。15年的基础条件：股市从14年底的3000点到15年涨到5000点，随后掉回3000点；现在的基础条件：股市仍在3000点的上下波动。
③ 从上涨的空间来看
从股市涨跌的情况来说，涨完了又跌下来的情况下，还是有上涨的空间。比如从5000点跌到3000点，之后再涨上去还是有可能的。但从楼市的涨跌情况来说，情况会有所不同。如果将2014年底的房价看做是3000点，和股市差不多的话，那么现在大多数城市的房价约相当于6000点，比2014年底翻一倍。个别城市如深圳的房价约相当于8000点的水平，比2014年底涨了一倍多，这仅限于全市场的平均水平，个别楼盘甚至处于超越水平。
而房地产市场和股市有很大的不同：股市是涨上去又跌下来后，还有上涨的空间；房地产市场则很难继续上涨。当前，除了一线的上海和北京外，大多数城市的房价还处于历史高位。这样一来，如果从历史的水平来比的话，继续大幅上涨的空间也不会像股市一样有很大的增长空间。
那么，通过以上这三点来看，楼市上涨和股市上涨有没有相应的关系呢？
其实不然，从以往的历史经验来看，大多数时候股市涨，楼市也会跟涨；股市跌，楼市多数不会跟着跌。从市场规律来讲，当股市上涨后，必然会有一个财富效应：即股票上涨会有部分人通过股市赚到钱，有了钱之后，则会刺激各方面的消费，包括买房的消费需求。这就是股市上涨之后，财富效应对市场的影响。
此轮股市的上涨也会有这样的财富效应，对应的也会对楼市产生正向的刺激作用。
但整体来看，现在的楼市并不具备2015年时的条件，因此接下来的楼市像2015年大涨的可能性不大。
3、问答回顾
对于本期的主题，网友也问了很多的问题，以下节选部分网友的问题及回答。
① 深圳当前的问题是要增加供应量？
从道理上讲是没有错的，但供应量受结构的影响。一方面是供应量受土地资源的限制。深圳的土地资源有限且没有办法往外扩，和其他一线城市相比，它们的城市范围都很大，郊区的土地资源较多，可以往郊区扩。但深圳没有这个条件，因此增加供应对深圳来讲比较有难度，可能需要在政策上有所突破，比如将周边城市的地规划使用。另一方面是受规划的限制。整个城市的住宅用地和工业等其他用地的比例和容积率的影响。
此外，需求需要限制。自住需求没有问题，但“炒作”需求需要限制。
因此，深圳当前的问题如果需要改善的话需要从各个方面来考虑。
②针对深圳还需要城市更新，提高供应量，公租房、安居房申请太难的情况怎么看？
城市更新增加供应量是没有错的，但是从目前的市场来看，城市更新难度比较大，因为房价高了之后，拆迁的成本也会变高。比如有“深圳拆迁拆出亿万富翁”的案例。公租房、安居房的申请是一个世界性的难题。但凡是经济发达的大城市，因吸引各地的人才所造成的住房压力就会变大。所以针对这个难题到底是用市场的方式解决，还是用政策性住房的方式去解决，到目前为止也没有找到一个成功的模式。
③今年杭州很火，刚需现在能入手吗？
上半年整个市场的供应量比较少，需求比较旺盛，导致市场非常火，比如之前提到的“楼市万人摇”的现象（相关阅读《直播干货 | 中原研究院：楼市万人摇的前世今生》）。下半年杭州的新房供应量会比上半年的好，新盘入市的数量会增多，买的难度可能比上半年的小。此外，杭州市场和新房“限价”有关，如果一些新房限价的厉害，和周边的二手房产生明显的倒挂，市场就会很“火”，如果新房价格和周边二手的价格差没有那么大，就会比较好买。
4、小结
从2015年的历史情况来看，股市大涨之后，楼市往往会拿起接力棒，开始上涨。但是，历史终究是历史，此轮股市的大涨，楼市跟涨的可能性较小，热点区域的房价可能会有上涨的态势。
此外，我们仍需提高警惕，密切关注股市和楼市的变化。任何时候，这条铁律总是适用的：当货币持续宽松，必然性地会推高资产的价格，只是时间早晚的问题。
最近点赞很少，希望各位朋友多多动动小手，您的点赞与评论就是最大的理解与支持。
今年股市走强并不是一个强牛市，今年股市走强势，有一部分原因的是因为疫情期间我国控制疫情的手段非常得当，所以世界资本就会青睐于我们的国度。资本会找到安全的方式把资金存放在股市当中，这是本轮股市涨幅的主要原因。
股市走强房市会不会出现大跌？这个思维是比较断层的。资本市场向好不管事股市还是房市都会出现一个小阳春，但是我们国家的目前市场经济是支持实体经济强力发展，如果股市也涨，房市也涨是不利于实体经济发展。
所以本轮股市我确定是慢牛市场，房地产市场也会随着股市的走强出现一个慢牛的行情，并不会出现以前房市股市双双暴涨的局面，这种经济形势是不利于国家稳定发展的。
只有慢牛我们的经济形势才会慢慢的增长，只有慢牛才是我们现在经济形势的主要动力之一，任何经济都要稳定上涨，如果有一个经济出现爆发式增长或下跌，那么经济都是不健康的。
本文来自投稿，不代表DoDo生活网立场，如若转载，请注明出处：http://www.77dodo.com/aiwen/30610.html
