5.6线城市二手房会跌吗

那么，疫情之后，我们应爱换什么样的房子？综合来看，大部分人的观点无非是考虑以下几个诉求，并可能带动以下几类房子的热销：

1、通风好，空气流通要好。

（1）南北通透的户型，通风好。南北通透的户型可能更受追捧，包括高层边户和一梯二户的户型以及洋房、别墅等。南北不通透的中间户型，可能不如以前受欢迎。

但是不要忽视一点，南北不通透的中间户型基本都是2房或者2+1的中小户型：

第一，换房的很少买这种小户型；

第二，买这种户型的大部分是刚需，大的买不起，还是只能买这种户型；

第三，投资客才不管通透不通透。

这段话的意思在于？今后这种南北不通透的中小户型就不好卖了吗？辉哥觉得未必。今后城市里新增的买房人依然以年轻人为主，而且随着房价继续上涨，总价越来越高，低总价的房子对应的客户还是最多的，因此，这类房子今后在新房、二手房市场依然都会和以前一样受到追捧。对于有好学区的楼盘，小户型今后的升值空间往往反而更大。所以，千万不要被一些观点给带到沟里。

（2）带有新风系统的健康住宅。此次疫情，会让新风系统成为今后装修房的标配，哪怕再减配都不能减新风，而且新风系统用的越好的楼盘，可能越受欢迎。开发商不妨围绕这一点多做些文章。

但是也有例外：那就是使用集中式新风系统或者中央空调的科技住宅，由于整单元或者整栋楼想通，可能造成内部空气污染，不少人可能对此反而会增加担心。单户独立新风系统的科技住宅，应该是今后的主要方向。

2、健康住宅，长时间居住要舒服。

此次疫情造成大部分人无法出门，数天长时间宅在家里。如果家里装修带有采暖、通风、光线控制等科技系统和智慧家居等，住的舒服，可能还好受一些。相反，如果居家必备的或者影响居住品质的健康宜居配置不行，那么长时间就容易不舒服。

两点启示：第一，健康住宅、科技住宅、智慧住宅今后可能更受欢迎，科技含量和健康舒适标准将成为很多买房人重点考虑的因素；第二，开发商可以对当前的科技系统进行一次客户反馈，在此基础上进行升级改造，更加完美，经历此次考验，想必更多业主对科技住宅的体会更加深刻，也会有更多的意见和改进建议，这是一次升级换代的新机会。

3、建筑品质与园林环境要好，可有效调节心情。

环境可以调节或者决定人的心情，以及居住的舒适度。疫情期间，大部分人宅在家里，但是也经常会下楼拿东西或者散步，进入公共空间和小区内部，优越的建筑品质、公共部位与园林环境、活动空间，都可以影响到人的心理。

举个栗子，小区规模大，绿化率高，社区园林面积大，六重绿化的层次感好，叠加丰富的小区景观和适合老人、成人、孩子的不同活动设施，业主出来散步放个风，心情都会大不一样。小区里面有没有一片湖，能让人在湖边的长椅上发会呆、看看鱼，都会决定小区的不同档次。

4、大户型的房子更受欢迎。

这基本是正确的废话。不管有没有疫情，如果足够有钱，没有人不愿意换更大的户型，更大的房子。大房子可以活动的范围更大，房间更多，空间更丰富，宅在家里更好受一些，疫情会让人更多关注大户型，这话不假。但是你会最终发现起决定作用的还是实力。当然辉哥也建议大家买房可以尽量垫垫脚，尽自己最大努力买到最大的。

不过辉哥觉得更有讨论意义的是：同样的钱，是买个成熟板块高房价的小户型，还是买一些新城板块、配套不成熟、房价低的大户型？辉哥则认为核心不在于大小，更建议结合板块和楼盘的性价比、综合品质、升值潜力以及自己的喜好，综合进行选择了，不仅仅是“大还是小”这么简单的问题。

5、洋房、别墅更受欢迎。

这次疫情，重新点燃了很多人的别墅梦。密集人群容易加大感染概率，令很多人自然的认为居住密度低的小区，人与人之间的接触少，感染概率低。另一个因素是，洋房、别墅的空间大，尤其是别墅一般有花园、地下室、露台以及上下2-4层的空间变化，即使宅在家里，可以活动的范围大，舒适度绝对不是一般的高层可比。这些想法都没有问题，洋房、别墅等低密度社区，舒适度和居住品质天然就比高层集合住宅有优势，人天生都是向往住别墅的，高层只是城市人口聚集不得已而为之的产物，人的天性是向往别墅，尤其是中国人的土地情怀和院子情结更让别墅梦深深扎根在很多国人心中，即使暂时住不上，但是这个梦想往往一直都在心底，怎么也抹不掉的。

但是由于禁墅令和别墅对土地占有过大的本质缺陷，以及对自然环境的天然诉求，别墅的分布一般都在城郊，甚至是远郊、都市圈。远离城市，配套不便，如果碰上产品和物业平庸的开发商，交付后的入住率上不去，常常会风华渐去，日渐衰落，住起来不舒服，房子也不升值，甚至陷入恶性循环。南京当年的远郊，如今已深处主城区的仙林、江宁三山板块等，这些老别墅区的居住属性尚可。由于限墅令越来越严，去年达到最高峰，往年是限独栋，去年开始连联排都限了，有天有地的都不行，很多别墅项目被砍掉，或者改成叠加产品。现在在南京市场及周边都市圈，联排、合院、独栋等有天有地的别墅已经寥寥无几。

对于那些想买别墅或低密度产品的买房人，辉哥的几个建议：

（1）首选联排、合院、独栋等有天有地的别墅；

（2）退而求其次，主城区及附近的叠加别墅，虽然舒适度不如联排、合院、独栋，但是地段、配套更有优势，更贴进城市，也是两全之下的选择，前几年的高价地曾经在江北新区、江宁上秦淮诞生了不少类似产品；

（3）郊外的联排、合院、独栋，升值属性不要指望太高，更多从自住考虑，产品品质过硬、又有良好的综合配套能力、品牌号召力强、粉丝群体大、物业突出的少数综合性优质别墅盘，可以重点考虑，比如汤泉的仁恒凤凰山居、绿城东方的汤山桃花源、濮塘桃里等。

6、开发商品牌和物业成为买房决定因素，大品牌、好物业的楼盘更受欢迎。

这一点几乎不用说了。5-10年前，业内大呼品牌时代来了，品牌开发商的房子更受欢迎。2-3年前，辉哥就说，现在早已不是品牌时代，而是品牌垄断时代，品牌开发商割了小开发商的韭菜，品牌开发商的楼盘常常秒杀中小开发商。江北新区就有很有明显的例子，从顶山到五桥，小开发商的楼盘比隔壁的品牌楼盘便宜2、3千一个平方，升值更多，但是还是卖不过大品牌。大品牌的千人摇号不够抢，中小开发商的卖都卖不掉，具体的我就不点名了。

这次疫情期间，品牌楼盘、品牌物业在应对疫情和加强病毒消杀等方面，显然都是一般开发商和物业所不能比的，给业主的安全感和幸福感都明显更高。从70年的房子到70年的幸福生活，品牌和物业的价值越来越举足轻重。在此，辉哥也是建议大家在选择新房楼盘和二手房的时候，深入了解一下开发商品牌和物业水平，看看他们与周边楼盘的价格趋势差距和成交活跃性。

写在最后

是不是有一种感觉：即使没有此次疫情，上述的几大述求是不是也是每个人心目中对改善居住的基本追求？其实对于这些关注点，只不过是疫情让他们更突出和迫切了一点罢了，它们与人们对品质和宜居的长期追求目标其实是完全一致的。

既然如此，辉哥建议：换房过程中，除了可以适当加大以上关注点之外，板块潜力、配套利好、楼盘学区、周边环境、开发品质、产品类型、户型设计、物业管理、开发商品牌以及房价和性价比等等，还是需要进行综合的考量。单纯追求其中一点，忽略了其他方面，换到的未必是真正的好房子。建议大家还是要从面考虑，而不仅仅是其中一个点。

两个问题

第一个问题：

如果是刚需则不分什么时间购买时间（除非特殊情况：战争、地震、核污染、洪水等，疫情除外）。从问题来看，换房可以理解为改善居住条件，其实改善型换房在一定程度上可以界定为刚需，也就是本人提出的一个新的概念――刚需型改善，举个例子：我结婚时住的房子是80平的两室，后来生了两个孩子，四口人住80平房子感觉有点小，我现在还有能力换一个大一点的三室的房子，这就是刚需型改善。现在疫情期间各大房地产公司为了回笼资金，都加大了打折力度，是一个换房的好机会，房地产的价格从长远来看是上涨的。

第二个问题

是否值得买可以理解为投资，当前疫情下，房地产公司为了回笼资金现在都给出了比往常更大的折扣，所以现在不失为一个入市的好时机。前述是一个大前提，未来房价不断升值的城市是一线大城市、二线以上级别的省会城市、区域中心城市，这些城市购房几乎可保万无一失，从长远来看人口流入哪些城市，哪些城市就说明发展空间大，这个城市的各个方面都得到了大家的认可。

有人的地方才有发展空间，人多的地方肯定比人少的地方发展空间大，社会发展靠的是人，需要人来消费，没有消费哪来的发展呀？现在社会上所有的一切发展发明，都是为了让人享受更好的消费。