笔者还是一直坚持自己的观点，让住宅充分体现居住的本质，让商业房产回归商业的特质。一个再破的小区也还是居住的功能，而一个再好的公寓也只是偷梁换柱改变了原来的属性。
结论是：宁可考虑买市中心的老小区，也要慎重购买所谓的公寓！
住宅与公寓的属性不一样
商业地产一般使用年限只有40年，到期被收回或被征收高额土地使用税是必然的。商业地产的最重要功能属性是在投资人获取房产后投入商业运作，政府通过后期的商业经济发展获取税金来达到长期的收益。
而住宅地产的产权一般70年，并且在期满后铁定会无条件延长使用期，这是有住宅的公共属性决定的。而且未来也只是多套房上征税房产税，对于个人居住用房不太可能征收税金。
还有在资源使用费用、孩子教育、环境改造、车位配套等方面享受更高的待遇。
住宅与商业在投资回报上的重点也不同
公寓的投资回报重点在于租金，并且随着可使用期限的减少，本身的房产价值也在减少。越接近40年使用期的尾声，公寓的出售价值会更低。而大部分的回报靠租金来满足。
因此，很长一段时间要求这种回报率在10%左右，可如今只有在5%上下。这种低收益是在公寓升值乏力的情况下，很难达到预期投资回报。
住宅不一样，不仅看租金回报，还可以看房产的预期升值。老小区一旦拆迁安置还可以获得巨额回报。
因此，相对租金收益率会低一些，如今有些还只有2%-3%。老小区因为总价偏低，租金适中，相对回报率会高不少。
总之，在投资住宅和公寓时，一定要明白属性不同的情况，一个着重点在房产增值，一个要看投资租金收益。只要充分了解了这些情况，才会不后悔。未来房地产的政策倾向性还是会偏向住宅而不是公寓。
手里有60多万不想贷款，是买一个破旧的小住宅好，还是买一个新的小公寓好？相比较而言，感觉还是买小公寓好：
无论从从投资还是自住来看，老旧房子都没有优势。过去建造的小区，多数存在房屋管道锈蚀，线路老化，绿化覆盖率低，停车位不足，物管不规范等缺陷，已经不适宜居住。新建小区以更优秀的品质，更舒适的居住环境，成为年轻人的首选。那么选择购买老旧小区，不仅居住环境差，今后再想转手更难。
而全新的单身公寓虽然面积相对小点，但麻雀虽小五脏俱全，基本生活设施应有尽有，而且价格比商品房便宜20%左右，资金压力小，购买面积相对大些。内部结构上，没有太多的承重墙，房间可以打通，便于装修。位置上一般多处于城市成熟地段，交通出行便利，方便上下班。功能上则同时兼顾自住和出租双重功能，政策方面则不受限售、限购影响。
不过，不得不提的是，公寓存在土地使用年限短、过户费用高、生活成本高、不能入户口等缺陷，购买前需要考虑这些因素对今后居住生活的影响。
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