大家好，我是勇谈。房价到底是涨还是跌？似乎是近10几年来大家争论不休的话题，不过从实际例子来看似乎”看涨“的人更加占优势，毕竟20多年的房地产发展过程中都是伴随着房价持续上涨而来的。那么到底该什么时候买房？怎么样买房才能划算？其实跳出“投资房产”这个惯性思维，根据需求导向来选择什么时候买房？买什么房？这样就完全可以兼顾到。借此机会简单谈谈我的观察。
从2008年后房产市场始终就充斥着大量的“投资风”，近些年提出“房住不炒”调控其实也是为了解决
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2008年后越来越多的人意识到“房产可投资”，甚至在2015年后陷入“全民投资”房价过快上涨跟房产大量被投资有很大关系
图上所示是2006-2018年房企住宅竣工及销售套数走势图，可以从图中看到几个基本信息：
- 2009年房产销售套数比2008年高出了247多万套；
- 2013年房产销售套数比2012年多出了159万多套；
- 2016年比2015年房产销售套数增加了224万多套；
那么这些年到底遇到了什么事情？国家出台了哪些房产措施？相信看过我文章的朋友应该知道个大概。不过有几点是可以肯定的：
- 房产销售套数徒增几百套，肯定不全是刚需释放，投资房产肯定占有一定比例；
- 期房销售占比越来越重，从2014年后住宅竣工套数在持续走低，房企高周转、高负债已经是主流。这也是为何2018年房企负债率就已经高达79.1%的原因，说白了房企没有足够的资金来维持足够的住宅竣工。
- 仅仅依靠大家的需求是很难推动房价高速上涨的，这点跟股市有些类似
上面我们分析到2009、2013和2016年房产销售套数都有明显上涨，伴随着的结果是房价大涨（如上图所示）。可以看到2009年房价同比上涨23.2%，2016-2018年基本同比保持10%左右的增速。基本上大家可以得出一个结论：房价高速上涨跟一定的房产投资有关系。
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那么谁最能知晓房价到底会涨还是跌？其实房企心里很清楚，这点从投资额增幅就能看出来
哪个行业对于房价上涨还是下跌最敏感？其实就是房地产行业，这点从房地产开发投资额走势图可以看出来。图上是2007-2019年房地产开发投资额走势图，可以看到从2009-2014年房地产投资额都保持了20-30%的高速增长（房价也基本维持10%以上增速）；在2014年的短暂“休息”后，2015-2018年则维持了7-10%中高速增长；而房价的涨幅基本也跟房地产投资增幅保持一致。因此从这点来说，包括房企自身都认为未来房价会继续保持上涨，毕竟每年7-10%的投资增幅还是在这里，只不过过去一年20%以上的房价上涨基本不会存在了。
房价不可能跌？起码不可能规模下跌的理由在哪？
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房企的总资产已经高到任何人都不能忽视的地步，房地产行业出现问题那么就不是简单经济危机的问题了
图上所示是2007-2018年国内房企总资产及负债率走势图，可以看到近20年来房企负债率最低的时期竟然是2008年经济危机的时候。之后房企资产增加伴随着负债率急剧攀升，到2018年房企的总资产已经高达852720.54亿元，负债率也高达79.1%；大家需要明白的是2018年国内GDP总值不过90多万亿！！这么大的资产？这么高的负债？谁敢动？把房地产行业用一句话“富可敌国”不为过。
那么到底该不该买房？该如何做出选择？其实国家已经给出了答案
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“房住不炒”不仅仅是调控目标，更是购房指南，简单来说只要是有住房需求就可以买房
房产占据了国内绝大多数家庭70%以上的资产总额，国家不可能坐视全民资产缩水，起码保值还是问题不大的。这也是为何说“稳定发展”的原因，虽然说都知道房地产有泡沫，但无疑国家选择了用时间来解决问题。最佳的调控目标就是房价维持稳定上涨（略低于GDP增速和居民收入增长），让时间来解决过去10多年房价过快上涨的问题。包括对于很多购房者来说并不是非要房价上涨才高兴，其实不少人已经有心理预期“房价不跌就行”。包括如今很多购房者维权的原因还是因为房价下降，因为都不希望“既得利益”受损。
这里的需求大家需要搞清楚就行，自用、婚房、子女教育、改善等都算是需求，但是有一点“投资房产就需要谨慎了”。毕竟二手房的收益和增值效果不佳已经是近几年的普遍现象，尤其是2020年此次疫情后一波“经济寒冬”即将到来，现金为王显得尤其重要。
综上，房价是涨是跌？因为大家看问题的角度不一样自然结果不同，不过从房地产企业投资额来看房企还是看好未来房价上涨的。不过无论怎么样，大家牢记“无需求不购房”这条即可。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。
很高兴解答你，到底该不该买房，房价会不会降，这里面的因素有很多，每个城市不一样，每个人的情况也不一样，所以别人的只是建议，根据自己自身情况决定才是最好的，下面我说说的建议吧
1.看你所处的城市是在哪里属于几线城市，如果是一二线城市那就早点买最好，一二线城市供求关系大，好房子也相对比较少特别是价格合适的，房子合适的，
2如果你在三四线城市那不用着急，人口流出严重，供求不大，可以随意选择合适的，可以慢慢看不着急，能选到非常好的房子
3.买房还有原因就是看你着不着急用，着急用就抓紧看，不着急就等等，看看自己的首付，能买到哪里，在选择范围内找到合适的下手就行了，总体来说大降价的可能性不大，房地产影响行业很多，一但降价那经济就说不好了，所以说早买早好，刚需自己住，升降都无所谓了，涨了你也不能卖，都是虚的，也不是炒房的量力而行就可以
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