这次疫情过后房价走势如何

这里是我所在城市最近的土拍价，你觉得还有可能房子降价吗？

今日，各大房企摩拳擦掌、势在必得的天府新区又一道“硬菜”——华阳街道47.72亩住兼商地块终于“上桌”。先来看看锐理君划的几个重点：

宗地位于公认的高端低密住区麓湖版块，与麓湖生态城仅一路之隔，与地铁1号线红石公园站约400米，位置是“真香”；起始楼面价7503元/㎡，起拍总价4.77亿，属于很诱人的普通“入场价”；天府新区楼面价TOP2地块（13956元/㎡、13881元/㎡），就在本宗地以南不足两公里处； 单价2万+是宗地周边新房住宅项目主流成交价格。竞拍结果

卓越成功“问鼎”

拍卖方式：限价竞买+续竞配建并无偿移交统筹住房面积比例

现场情况：包括蓝光、中梁、德商、大发、龙光等在内的31家品牌房企均到场参与竞拍。

竞拍开始，188号率先叫价，75号、5号、99号迅速跟进，随后88号、167号、6号、108号、197号等多家房企也陆续下场，经过数十轮角逐后达到最高限价，进入竞配建并无偿移交统筹住房面积比例环节。

最终70号卓越“问鼎”，成交楼面价11254.5元/㎡，溢价率50%，无偿移交统筹住房面积比例为15%。

宗地扫描

5个“知识点”要get√

目前宗地尚未实施打围，无未拆除的构（建）筑物，但有电力线路、通讯基站、废弃电杆、杂树杂草、弃土、坑塘水渠等，周边规划道路尚未完全形成。

基本指标

宗地位置：天府新区华阳街道香山村八、九组（麓湖片区，天府大道东侧，沈阳路南侧）

净用地面积：68.33亩，其中出让面积为47.72 亩（住宅用地）

土地用途分类：住宅兼容商业

商业占比上限：10%

计算容积率：1.9992

可开发体量：6.36 (万㎡)

起拍单价：1000 (万元/亩)

起始楼面地价：7503(元/㎡)

建筑密度：①住宅用地不大于45%；②服务设施用地不大于50%；③服务设施用地（幼儿园）不大于35%。

建筑高度：地块1不大于60米，临汉洲路建筑高度不大于40米，其中住宅建筑高度不小于18米，建筑高度应形成不少于两级梯度，建筑高差比不宜低于25%；地块2不大于40米，地块3不大于24米。

01 7字头起拍价+非产业用地 够得着的机会

统计显示，截至目前，成都住宅用地最高起始楼面价更新至15600元/㎡，近郊最高起始楼面价为9220元/㎡，而天府新区共有13宗住宅地块起始楼面价超过8千，最高为10007元/㎡。对比来看，本宗地起始楼面价7503元/㎡，起拍总价4.77亿，是大多数房企够得着的门槛线。

更重要的是，本宗地没有“产业”这一限定。根据锐理数据RAP系统统计，2018年至今天府新区共拍出31宗地，其中近半数地块都配备了明确的产业准入条件。也就是说，要入局天府新区，不仅要看钱袋子，还考验房企综合实力。

02 31亩配建 附加成本也有点打脑壳

不过，竞得者要付出的“隐形成本”是一笔不小的账。

出让文件显示，宗地净用地面积约68.33亩，其中出让地块约47.72亩（计价部分），也就是说，加上需要代建的道路，宗地须配建部分用地面积达31亩，包括：服务设施用地（地块2）约12.15亩，幼儿园（地块3）约8.46亩，规划道路约9.42亩，规划绿地约0.96亩。

（服务设施用地配建内容，地上总建面不小于16200㎡）

若须配建统筹住房，应将单套建筑面积控制在90-120㎡范围内，以清水房交付，并按规划配比相应比例、相对集中的地下停车位（不含人防车位）。

当然，即便如此，这块地依旧相当令人“上头”，除了地块本身形状规整，易于打造外，最大的“诱惑力”在于两个字：地段。

03 麓湖+天府总部商务区 地段很“上头”

宗地位于成都老牌高端版块麓山（麓湖）片区，与神盘麓湖生态城（公园区组团）仅一路之隔，地理位置堪称“优越”。

（宗地位置示意图）

这首先体现在交通通勤能力。宗地与西侧的天府大道、东侧的梓州大道的直线距离均不足500米，北侧靠近沈阳路，南侧为已建成道路，以东邻近东山大道一段，与地铁1号线红石公园站约400米。此外，宗地以南两公里还有正在修建中的昌公堰站TOD项目。

（宗地区位图）

同时，该片区是目前天府新区开发较为成熟区域，已集结了包括麓湖生态城、麓山国际社区、蔚蓝卡地亚、万科公园传奇等“明星项目”，从”老资历“楼盘到”新实力“项目，区域市场高端调性已成定局。

在生态环境方面，宗地以南便是红石公园，两公里范围内还有万安体育公园、天府森林公园；区域内大型商业配套目前则主要来源于麓湖生态城的麓镇、麓坊中心等；现阶段宗地周边学校资源较少，不过，宗地自身将配建一所幼儿园。

值得注意的是，从更大范围看，宗地与规划在建的天府总部商务区直线距离不足3公里，相隔不过2个地铁站。

天府总部商务区是成都未来的城市新中心，这里不仅有占地面积相当于36个人民公园的天府公园、成都最高的地标建筑……更有集商业商务、文化体验、旅游消费、体育休闲、城市值机、交通换乘等功能为一体的城市综合体——总部基地。未来总部基地将吸引聚集全球和全国领军型成长型企业、跨国公司设立区域型总部、功能型总部和业务型总部。

这既是该宗地物业价值的重要加成项，也是项目客群来源的重要支撑。在锐理君看来，与3月24日成交的两宗万安片区地块相比，今日出让宗地位置更胜一筹。

04 邻近地价TOP2 区域供地量缩价涨

锐理数据RAP系统显示，近三年宗地周边两公里范围内共成交过6宗涉宅地块，其中4宗楼面价破万。

最近一次供地是在去年7月24日，彼时中海、德商分别以55%、54%的溢价率分食两宗连襟地，其13956元/㎡、13881元/㎡的成交楼面价是目前天府新区地价TOP2；而这两宗地与今日出让地块直线距离不足2公里。

这之中，地价最低的是万科公园传奇地块，成交楼面价为7551元/㎡，但需要配建并无偿移交10%比例的统筹住房。

此外，德商拿下的93亩地块将被打造为成都第四座天玺系产品——德商朗诗麓湖熙华天玺，区域内再添一豪宅项目。

（宗地周边两公里左右范围内，近三年涉宅地块成交情况）

2019年天府新区共成交10宗涉宅地块，合计面积约862.6亩，平均成交楼面价为9848元/㎡，呈现量缩价涨的特征。

统计显示，2019年至今（截至3月25日），天府新区共出让住宅地块15宗，集中分布在麓山（麓湖）版块、兴隆湖版块与天府总部商务区三大片区，除4宗含TOD、产业等要求的特殊用地外，楼面价均超过9千，其中8宗破万。

（统计时间截至2020年3月25日）

05 2万+成常态 “邻居”都很“豪”

落到住宅端，根据锐理数据RAP系统统计，在宗地两公里范围内，近一年中有6个住宅项目成交，单价2万+渐成主流。

去年12月麓湖生态城推出472套新批次产品，高层24382元/㎡，超高层成交均价25309元/㎡。

同样在去年底开盘的万科公园传奇推出建面132-166㎡产品，高层成交价格为19681元/㎡，超高层成交价格为20672元/㎡；同一时间推新的还有中海麓湖公馆，其叠拼价格为30282元/㎡，高层价格为24397元/㎡。

今年1月保利天空之城推新，惠后均价22326 元/㎡，相较前期房源价格有所上升，去化效果并不理想；今年3月，恒大天府半岛两次拿证共推出1582套房源，预售价格为10906-13660元/㎡（精装），凭借绝对的价格优势，两次吸引到的报名人数均以万为计量单位。（宗地两公里范围内近一年主要在售项目成交量价 备案口径 统计时间截至3月24日）

近两年天府新区商品住宅一直处于供销双高的状态，价格则不断攀爬。2019年天府新区住宅备案均价为15126元/㎡，今年前三个月这个数字更新为16591元/㎡。

值得一提的是，去年12月成都限购政策调整，具有高新西区+主城五区购房资格的居民家庭可到成都天府新区购房，这意味着天府新区有了更多的客群和“房票”支撑，也为开发房企布局天府新区提供了更强的信心保障和预期。

免责

感谢提问，在我看来疫情过后房价会下跌，楼市会迎来一轮小高潮。

1、受疫情影响，今年上半年全国楼市基本在停滞状态，特别是二手房影响很大，前几个月中介都停止了带看服务，所有操作都是线上，但是买房子这种事情，线上成交基本不可能。毕竟没看过房子就随随便便买一个几百万的房子，只要脑子没问题都不会做的。这样就积压了很多的购房需求，疫情过后一定会有一个小爆发。

2、新房市场也是如此虽然有了线上看房，线上讲解，各大品牌企业也是各种打折，但是大多数都是意向金。成交还是比较少。最近疫情过去了，成交也是接连不断提升，但是开发商资金还是比较紧张，所以说还是会有一些降幅。

3、各种福利政策的出台，虽然说不能明着发布购房政策，但是侧面政策也是不断出台，人才优惠政策，都是可以侧面提升房产市场的活跃度的。

所以说综合来看疫情过后房价持续活跃是不可避免的。

要说那个区域的房子更有潜力，这个就更好看出来了，

目前三四线城市库存压力相对比较大，房地产调控政策继续对三四线城市去库存是总的基调。但中国这么大，一二三四线城市的情况各有不同，政策也不能搞“一刀切”。因此，采取因城施策的调控措施，是比较符合实际的。

去年开始，政府因城施策及时进行调控，很多热点城市都出台了限购、限贷、限价政策。最近政府还专门提出，这些热点城市金融机构的资金不可以拿去买地，这些调控措施都是很有针对性的。

目前，从房地产市场销售情况来看，房地产调控政策产生的效应在各城市表现分化。总体来看投资房产就人，人口聚集的地方就是投资的方向。毕竟房子是给人住的，只有了人房子才有了价值。

第二点学区，学区房绑定了好的学区，而学区是的价值就是不断提升的。毕竟生活品质上去了就是精神的追求。给孩子一个好的学区就是很多父母的追求，所以学区房也是比较紧俏的。希望这些对你有所帮助。